Hoe bepaal je de huur van een handelspand in tijden waarin leegstand veel handelscentra domineert? Kan je het jaarlijks indexerende kadastraal inkomen nog gebruiken als maatstaf? Welke vastgoedlogica speelt bij pandeigenaars en welk effect heeft dit op de ondernemers? Kirsten, Mathias en Jan van CityD verzamelden inzichten en geven aan hoe je leegstand kan bestrijden.

Ondernemer, hoe hoog mag de huurprijs zijn? 

Leegstand aanpakken en proactief voorkomen, start bij het nagaan van de oorzaken van die leegstand. Wie daar net zoals de experten van CityD dagelijks mee bezig is, weet dat de huurprijs van een pand een belangrijke en zelfs veelbepalende factor is. Op enkele A-locaties in grootsteden of welvarende centra na staan de huurprijzen overal in Vlaanderen flink onder druk. Willen we dus meer ondernemerschap en minder leegstand, moeten de huurprijzen dalen. Wil een vastgoedeigenaar zijn pand verhuren, moet de prijs terug ‘marktconform’ zijn. De praktijk leert echter dat eigenaars slechts in een handvol gevallen bereid zijn om de prijs te laten dalen. Meer nog: zelfs wanneer er consequenties zijn, bijvoorbeeld via een leegstandsheffing, blijft de huurprijs een heilig huisje waar niet aan geraakt wordt. Doorgaans vanuit een investeringslogica, waarbij het jaarlijks indexerend kadastraal inkomen een belangrijke rol speelt. Maar is dit KI nog een (correcte) maatstaaf? Schiet dit systeem zijn doel voorbij? En wat zijn de alternatieven?

Wat is het Kadastraal Inkomen en wat is onroerende voorheffing? 

Het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing zijn beide begrippen die verband houden met belastingen op onroerend goed. Ze hebben ook een duidelijke onderlinge relatie. Het kadastraal inkomen wordt namelijk gebruikt om de onroerende voorheffing te berekenen.

Het kadastraal inkomen (KI) is een ‘fictieve’ fiscale inschatting van het netto-inkomen dat een onroerend goed zou kunnen genereren volgens de criteria vastgesteld door ‘Het Kadaster’ (of correcter: de administratie Opmetingen en Waardering binnen de FOD Financiën). Dit KI wordt gebruikt als referentiebedrag om belastingen te berekenen, maar het is niet noodzakelijk het feitelijke inkomen dat door de eigenaar wordt ontvangen. Het kadastraal inkomen wordt gebruikt voor de inning van onroerende voorheffing en voor de bepaling van het onroerende inkomen dat in de personenbelasting belast wordt.

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse Vlaamse belasting op onroerende goederen. Het tarief en de berekening kunnen variëren afhankelijk van de locatie en het type eigendom. Het bedrag van de onroerende voorheffing wordt onder meer berekend op basis van het kadastraal inkomen van het eigendom.

Perequatie en indexatie

Om het systeem van het kadastraal inkomen te begrijpen, moet verwezen worden naar 1975. Dat is namelijk het referentietijdstip waarop het ‘gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen’ gebaseerd is. Dat is afgerond vijf decennia geleden dus. Een illustratie:

https://nl.wikipedia.org/wiki/Bestand:Winkelgalerij_in_Gebouw_De_Kroon_het_Rembrandtplein,_1975.jpg

Het is een open deur intrappen als we stellen dat er één en ander veranderd is de afgelopen decennia. De wet voorzag daarom in algemene perequaties. Minimaal om de 10 jaar moest het KI onderworpen worden aan een algemene herziening. Omdat dit niet gebeurde en een bijsturing overheen de tijd evident is, wordt het kadastraal inkomen sinds 1991 jaarlijks geïndexeerd via de consumptieprijsindex.

Het kadastraal inkomen zou in theorie dus een maatstaaf kunnen zijn voor het bepalen van de huurprijs. Maar in de praktijk is het KI een rekenkundig samengesteld bedrag dat na 50 jaar ongeveer zowat elke voeling met het vastgoed zelf én eigenlijk ook met kandidatenmarkt volledig verloren is. Het KI is zo dus letterlijk en figuurlijk ‘waarde’loos.

De (handels)huurprijs baseren op het KI, logisch toch? 

De handelscentra hebben het vandaag zeer moeilijk. De (door corona versnelde) opkomst van e-commerce, een stevige groei van perifere handelsconcentraties en moeilijke macro-economische tijden zetten de leefbaarheid van de handelscentra onder druk. De ingevulde handelspanden in centra dalen en de leegstand groeit sterk waardoor de economische waarde van het handelsvastgoed in de centra daalt. Zelfstandige ondernemers hebben het bijkomend ook moeilijker dan winkelketens om (hoge) huurprijzen in te passen in hun businessmodel gezien ze geen voordeel kunnen halen uit centralisatie van diensten, schaalvoordelen, etc. Het gevolg is een grotere afname van zelfstandig uitgebate winkels. Al zien we ook de winkelketens de laatste jaren verdwijnen uit de gemiddelde winkelkernen. Ze kiezen voor de afbouw van het aantal fysieke winkelpunten of vestigen zich op perifere locaties.

De logica van vraag en aanbod zou er dan moeten voor zorgen dat een afnemende vraag met een gelijk aantal beschikbare panden zorgt voor een daling van de huurprijzen. Maar dat gebeurt niet, of toch minstens niet in de grootteorde die te verwachten valt. Een aantal redeneringen liggen aan de basis:

• De investeringslogica: veel investeerders houden een handelspand aan waarbij de grootste ‘winst’ van de investering schuilt in de (toekomstige) verkoopprijs het pand. Een verlaagde huurprijs geeft toekomstige kopers geen positieve indicatie over de waarde van het pand. Het laten leegstaan van een pand kan in dat geval gezien worden als een bewuste keuze om de toekomstige verkoopprijs van het pand (kunstmatig) hoog te houden.
• Verhuur als handelspand: als een pand gebruikt wordt voor beroepsdoeleinden, wordt de eigenaar zwaarder belast ten opzichte van privégebruik. De eigenaar wordt belast op de netto-huur, maar het minimumbedrag is wel het geïndexeerde KI. Dit KI is de laatste jaren flink gestegen vanwege de koppeling met de consumptieprijsindex. Met andere woorden: ook al verlaagt de huur, de belastingbasis zal in veel gevallen ongewijzigd blijven dankzij dit minimum.
• Pandcomfort: nieuwbouwpanden hebben vanwege hun grote comfort direct een hoog KI. Maar ook bij renovaties zal het comfort van een pand doorgaans stijgen, waardoor het KI meestijgt. In de huidige vastgoedmarkt kan de eigenaar die renovatiekost niet (volledig) doorrekenen in de huurprijs met een langere terugverdientijd tot gevolg. Door het stijgend KI zal de eigenaar ook een hogere belasting betalen. Een dubbele financiële impact dus, terwijl de staat van het vastgoed in veel winkelkernen dringend toe is aan renovatie.
• Improductiviteitsregel: een pand is improductief wanneer het een bepaalde periode heeft leeggestaan (en dus geen inkomsten heeft opgebracht). Dit kan leiden tot een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing.

Kortom: het kadastraal inkomen is geen correcte maatstaaf voor de huurprijs van een handelspand. Het zorgt zelfs voor een blokkade in dit deel van de vastgoedmarkt. De economische realiteit speelt hier een belangrijke rol, want op de woonmarkt of bij (industriële) bedrijvigheid is het aanbod klein en de vraag groot, waardoor de marktlogica wel speelt. Functiewijzigingen, bijvoorbeeld van handel naar wonen, of functieverweving treedt hierdoor steeds vaker op de voorgrond. In een breder perspectief kan dus de vraag gesteld worden of dit federaal-Vlaams combinatiesysteem nog toereikend is? En wat is dan een goed alternatief?

Vastgoedwaardering in Nederland

In Nederland wordt het kadastraal inkomen periodiek aangepast aan de hand van een stelsel van waarderingseenheden. De belasting is gebaseerd op de waarde van onroerende zaken (vergelijkbaar met het kadastraal inkomen), ook wel WOZ-waarde genoemd. Gemeenten bepalen de WOZ-waarde door een taxatie. Hierbij gaat de gemeente uit van het bedrag dat de onroerende zaak zou moeten opbrengen op 1 januari van het vorige jaar. Dit is de waardepeildatum.

Doordat de taxatie jaarlijks gebeurt door een lager (lokaal) overheidsniveau, staat de WOZ-waarde veel dichter bij de échte marktwaarde van het handelspand. Nog een belangrijk verschil is dat de WOZ- waarde van handelspanden op een andere wijze bepaald wordt dan de WOZ-waarde voor woningen. Zo wordt voor bedrijfsvastgoed onder meer gekeken naar:

• De huurprijs per vierkante meter. Het pand wordt vergeleken met de huurprijzen van andere verhuurde panden.
• De kapitalisatiefactor van het pand. Hierbij wordt rekening gehouden met bijvoorbeeld leegstand, bouwwijze en onderhoud.

Via een taxatieverslag ontvangt de eigenaar hoe de waarde van het pand is bepaald. De WOZ-waarde wordt gebruikt om de hoogte van enkele belastingen en heffingen te bepalen, zoals de onroerendezaakbelasting (vergelijkbaar met de onroerende voorheffing). Bij een huurhuis bepaalt de WOZ-waarde zelfs de maximale hoogte van de huur.

Hoe dan wel leegstand bestrijden?

Even het startpunt hernemen: om efficiënt leegstand te bestrijden, moet de oorzaak van leegstand in kaart gebracht worden. Die oorzaken zijn doorgaans eerder divers van aard, maar aan de hand van de gemene delers en beleidsprioriteiten kan een plan van aanpak uitgewerkt worden. Hou hierbij zeker rekening met onderstaande tips:

• Hoewel een stimulerend beleid de voorkeur geniet, is het soms noodzakelijk om ook een stok achter de deur te hebben. Met de leegstandsheffing kan dit. Het is een instrument dat eerder op middellange tot lange termijn effect kan hebben. Afhankelijk van de doelstelling wordt het type (forfaitair, progressief, etc.) heffing gekozen. Maar ook de hoogte van het bedrag moet een weloverwogen keuze zijn. Een degelijk onderzoek naar een aantal parameters zoals het kadastraal inkomen, maar ook de eigenlijke huurprijzen kunnen inzicht geven.
• Maak realistische keuzes in functie van een krimpende vraag op de markt. Doe onderzoek naar de marktruimte en zet dit af tegen het vastgoedaanbod. Ga uit van een sterke kern maar sta functiewijzigingen niet nodeloos in de weg.
• Als de staat van het vastgoed ondermaats is, kan via een subsidie of premiebeleid een incentive gecreëerd worden. Zorg voor een voldoende groot bedrag en juiste randvoorwaarden, zodat de financiële impact voor pandeigenaars of investeerders niet doorgerekend moet worden aan de huurders.
• Wees sparringpartner voor de ondernemers én de pandeigenaars. Geef ondersteuning bij vastgoedrekenen, laat ze kennis maken met alternatieve (ver)huurformules, etc.
• Stimuleer bijkomende vraag naar panden via startersinitiatieven mét doorgroeicoaching.
• …

Over CityD en CityD-WES group

CityD-WES group verstrekt onafhankelijk advies aan organisaties, bedrijven en besturen en opereert vanuit twee merken CityD en DataD.

CityD versterkt de lokale en regionale dynamiek op basis van gericht onderzoek, heldere visies, strategie en een uitvoerbaar maatregelenpakket. Met ons werk richten wij ons op Citymarketing en Centrummanagement, Handel en Horeca, Ruimtelijke Economie, Toerisme en Vrije Tijd, Vastgoed en Gebiedsontwikkeling. Ons ultieme doel is om jouw en onze omgeving aantrekkelijk te maken voor bewoners, bezoekers én bedrijven.

DataD is expert in marktonderzoek en marktstrategie. Met zowel kwalitatief als kwantitatief onderzoek gaan we verder dan data en leveren we heldere inzichten in marktsegmenten en in het gedrag van consumenten/klanten. Deze inzichten vertalen we in actiegericht advies. DataD maakt bedrijven en organisaties “marktgedreven”. We zorgen ervoor dat u uw klant, concurrent en omgeving beter leert kennen. Dat u uw producten of diensten perfect afstemt op de wensen van de markt. Dat u uw bestaande afzetmarkten verder uitbouwt en nieuwe markten aanboort. Kortom, DataD zet uw uitdagingen om in kansen.

Ook geïnteresseerd in oplossingen op maat voor jouw vraagstukken over de invulling van handelspanden, leegstand, lokale economie en kernversterking? Wens je meer te weten over onze pijlers Citymarketing en centrummanagement en Handel en horeca en de ondersteuning die we je met ons merk CityD kunnen bieden? Contacteer ons voor een vrijblijvende (digitale) afspraak!